近日，公募REITs季度报告出炉。据风能统计，2025年第四季度，77只基金实现营业总收入约59.13亿元，净利润约5.26亿元，70%以上实现盈利。业内专家分析，虽然工业园区、仓储物流等板块仍面临诸多挑战，但目前各类底层项目整体走势仍稳中向好，部分项目的“量价”策略也取得了阶段性成效。分板块来看，消费领域底层项目在2025年第四季度继续表现强劲。主要经营指标中，消费类REIT整体出租率保持在95%以上，宁波山井奥特莱斯广场、青岛万象城等部分项目接近满出租。从租金水平来看，主要商圈的高端项目其溢价可观。以首创奥特莱斯REIT为例，2025年第四季度营收7296.5万元，净利润2256.69万元。报告期内，基金标的资产济南首创奥特莱斯项目出租率达到99.04%，同比提升约2个百分点，创开业以来最高。武汉首都奥特莱斯项目出租率已达98.89%，保持稳定在较高水平。租金收入方面，济南项目租金收入同比增长10.14%。但部分消费领域项目，如嘉世物美消费REIT等，受装修工程进度影响，收入指标出现短期下滑。积极应对市场挑战、仍处于调整周期的园区板块也出现了一定的好转。部分项目实现出租率逐步稳定通过降低租金和更好的“批量定价”。具体来看，研发办公项目中，中金公司分析，行蛇口产业园REIT、金隅智造REIT、庄金河新收农业REIT的出租率均保持在85%以上。建行中关村REITE整体出租率勉强稳定。与研发办公项目相比，国泰海通东九新经济REIT、中金联动科技REIT等工厂项目由于租户租约稳定性较高，仍能保持较高的出租率。 “在当前的竞争环境下，租金水平或将继续面临维持入住率的压力。受市场需求疲弱和新增供应进入市场的影响，预计工业园区市场将继续面临挑战。短期内需要关注后续项目的入住率是否保持稳定。不过，中金公司投资研究员也表示注意到，鉴于项目面临基本面压力，部分基金管理人正积极与运营管理人合作，通过收入多元化、管理费“负计提”等方式防范项目运营下滑，例如招商科产信托2025年四季度确认“注册地址服务费”收入749.76万元。2025年四季度，物流仓储板块的“价格为主”策略也受到影响。有效，体现了企业的韧性。据中金公司统计，大部分项目出租率均有所上升。其中，相关租户比例较高的项目保持较高的稳定性。例如，嘉实京东仓储物流REIT、南方顺丰物流REIT、中银外运仓储物流REIT截至2025年第四季度末的出租率分别为：100%、95.9%、97.8%。项目有所减少受租赁淡季影响，保障性租赁住房行业整体经营情况较上季度略有回稳，预计2025年四季度保障性住房租赁行业整体运行将趋于稳定。中金公司表示，对住房租赁政策短期运行表现仍持乐观态度，建议重点关注中长期增加融资的可能性。据中金公司测算，2025年四季度公募REITs可分配总价值环比下降16%，环比增长16%。与去年同期相比增长3%。一些 PM 担心由于业绩下降而导致可分配金额发生变化。为此，一些公司利用减少的管理费、负应计费用和原始股东来支付承诺的业绩股息。从完成情况来看，披露 2025 年预计分配的 36 只 REITs 平均达到了管理者预期的 26%在第四季度。其中，园区板块2025年第四季度和2025年全年可分配金额同比分别下降14%和13%，大部分项目可分配金额同比下降。例如，由于债务和应收账款变化，苏州苏园产业信托2025年第四季度可分配金额较去年同期减少538.84万元，较去年同期下降14.72%。中信证券首席经济学家敏铭团队认为，经过2025年下半年以来的不断调整，市场整体估值已经处于合理区间。华夏基金基础设施与房地产业务部相关负责人表示，面向2026年，他们对REITs市场的整体发展趋势保持积极乐观的态度预计市场整体景气度在结构分化中稳步提升。
（编辑：加成健）