直达民用列车丨存量与增量并重。区域分化进一步扩大 – 房地产市场一线观察_中国经济网 – 国民经济门户网站
新华社北京1月23日电 标题：存量与涨幅并重。区域歧视进一步扩大：新华社记者王有令、张忠仁、庞连康观察房地产市场。第二次扩大个人所得税换房退税政策、降低个人公积金存量贷款利率、北京市政府放宽非居民家庭在京购房条件……近期，一系列稳定房地产市场的政策不断落地。房地产市场在调整中逐渐显现出新的结构特征。在一些城市，二手房交易更加活跃，区域分化更加明显。在链家富力北京爱丁堡首店，经纪人张浩近日带着客户现场看房，日程繁忙。 “最近，我们板块的楼龄不到两年的楼盘在网上受到了更多的关注和浏览。此前，一些顾客因为看中的房子楼龄不到两年，税费高而犹豫不决。国家减税政策和北京房地产市场新政策出台后，买房成本下降，带动了一些优质楼盘的走俏。政策公布的一周，我们店就卖出了三套。”张浩说。截至目前，北京、深圳、成都等城市根据城市政策调整优化房地产政策，降低购房门槛，提高交易效率。高远 京联董事嘉研院表示，政策调整将让需求严格的客户积极进入市场，为更新换代的客户提供良好的外部市场条件。随着春节前市场活动季节性增加，第一季度和第二季度市场可能会继续感受到该政策的影响。房地产市场进入积累时代，存量住房市场规模不断扩大。数据显示，2025年，二手房交易面积与新房和美国住房交易总数的比例预计为44.6%，比2024年提高2.7个百分点。北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沉阳、大连、宁波等城市，二手房交易面积比例超过60%。清华大学房地产研究中心主任吴静表示，2025年将在全国范围内。他表示，房地产开发投资和新建商品住宅销售量继续逐年下降，而二季度以来一些城市的房地产市场也出现了一定的复苏。但这些波动和反复并没有改变房地产市场总体平稳的趋势。全国及主要城市新建住房市场和现有住房市场全年销售量均明显平稳，部分主要城市较上年略有增长。值得注意的是，不同城市、城内地段呈现出差异化特征：“核心更稳定，品质更强”。新经济增长较快的城市和地区房地产市场较为活跃，初期库存压力较低的市场整体较为活跃。另一方面，各地“好房子”项目普遍畅销。记者实地探访考察北京、武汉、青岛、成都等市场发现，房地产市场呈现明显的细分分化特征，同一区域内不同项目的销售表现也参差不齐。例如，位于武汉武昌、江岸、江汉等中心城区核心区的新建优质住宅建设项目，首开开工率通常超过70%。但现有的一些老项目，由于产品稳健性不足等原因，销售周期较长。从70个大中城市整体房价指数来看，上海、杭州等城市新建住宅价格表现更为出色。此外，土地市场分化更加明显，开发公司继续青睐中心城市优势地段的土地销售。房地产就是房地产，房地产市场是城市的标志等市政府要充分发挥监管自主权，实行因城施策、精准施策、因城施策。吴静表示，目前大部分城市房地产市场面临压力的主要原因是前期供需结构性失配带来的压力和库存。因此，供给侧坚持“控增长、去库存、优化供给”是市场整体回暖的前提。这体现在地方政府和企业的理性行为上。在供应压力加大的城市，政府将不再盲目供应土地，企业也将不再盲目拿地项目，给房地产市场消化留下时间。国家统计局数据显示，2025年末商品住宅销售面积76632万平方米，减少32.59万平方米较年初增加了 1 平方米。另一个积极的迹象是，商品住宅销售面积明显大于新建住宅建筑面积。这体现了供给侧增量抑制措施与需求侧鼓励消费措施的协同效应。 2025年底召开的全国住房城乡建设会议将着力稳定房地产市场。业内人士认为，通过促进供需平衡、优化结构、库存增长并重、供需两端发力的相关举措，房地产行业能够走出一条高质量发展的新路径。成都市城市发展建设研究院副院长冯波表示，虽然近年来房地产供求关系发生了明显变化，商业规模不断扩大房屋销量下降，但中长期新需求仍将支撑市场。 “我国住房短缺问题已基本得到解决，随着人口特征的变化，住房需求更加差异化、个性化。为进一步促进住房供给与人口流动、产业发展相适应，更好满足不同群体的多样化需求，需要建立人、房、地、钱要素协调机制。”冯波说。
（编辑：项小斌）